在高和资本举办的“2035投资未来城市论坛暨2018高和投资人大会”上，高和资本执行合伙人周以升与上海银行北京分行行长陈力平、华融融德前董事长现朗姿韩亚创始人袁怀中、红星美凯龙执行总裁郭丙合、翰同资本创始人王倩、金茂资本CEO周立烨等就城市更新资产证券化创新展开讨论。

高和资本执行合伙人周以升

周以升表示，“城市的本质在于其接近性、金融的核心在于资本化，城市的高度和证券化的厚度相互叠加塑造了城市的面貌，而高效的金融是城市塑造的重要动力。但在证券化的规模、融资成本上，中国和美国仍有较大差距。”

金融创新塑造了城市的面貌，但未来金融的趋势是什么？与会嘉宾都发表了各自的见解。

红星美凯龙执行总裁郭丙合

郭丙合表示：“不动产也有流动的需求，而资产证券化是实现资产价值流通或变现的最好解决方案。但资产证券化发展艰难存在几点原因：一是现在国内主流的金融机构对于REITS产品还不是特别接受，都是以一种放贷款的思路来做的，此外还对传统路径过度依赖；二是很多投资人认为中国经济过度互联网化，不看好商业地产的发展；三是中国存在世界少有的高利率。但随着互联网的发展，线上线下的融合或将使商业地产未来不那么悲观。”

金茂资本CEO周立烨

“金茂资本与高和资本一样，也是一个募资基金管理人的角色，不同的是我们是地产出身的基金管理人。其实对基金来讲，“投、融、管、退” 四个环境都有不同的挑战，但是其核心挑战还是在管和退。管很重要，只有管好才可能融资，才可能退出去，才可能有现金流，才可能吸引到挑剔的投资人并得到配合。而金融的本质恰恰就是现金流。当然，体验、场景、情怀这些也重要，都会反映到投资和融资价值。”周立烨表示。

上海银行北京分行行长陈力平

证券化最大的投资人就是银行，作为银行代表，陈力平说：“现在虽然有了CMBS、CMPN、REITs，但并没有一步到位，只是类REITs。关于融资难、资金贵、不动产的流动性等问题，我觉得从央行和各个监管部门的文件来看，融资规模肯定是受限的，但是有一扇窗户始终开着，那就是证券化。高和现在正在扮演这么一个角色，从投资、运营、内容、退出全线进行。商业银行特别支持这类业务，2035年，中国的商业银行也会跟投行业务越来越混合，未来商业银行综合化经营的特征会越来越强。”

华融融德前董事长现朗姿韩亚创始人袁怀中

商业地产的问题怎么解决？夹层和证券化之间有哪些可以结合的机会？袁怀中在论坛上直言，在未来十年或者二十年之内，中国不动产证券化的领域里一定会形成几十万亿，甚至更大规模的市场，而以夹层和裂缝为主的投资机构，也必将迎来极佳的投资机会。资产证券化和夹层的投资机构之间有天然的联系，因为实际上在资产证券化过程中，夹层或者裂缝部分份额的出售，是资产证券化主体能够实现增值出表的表现，买卖双方一拍即合，实现共赢。

翰同资本创始人王倩

针对中国是否会出现像黑石一样的基金公司这一问题，王倩则认为：“国内的基金在过去的十几年里，有几个特点，一是散，尤其是机会型的投资，不从整个行业的趋势去看。二是房地产基金是以投债为多，投股为少。三是时间短，而且很难募到基金。像黑石、华平做的10+2的基金，因为一个平台的培养至少要5到8年时间，但是在国内募到5+2就很难了。”

关于未来2035，郭丙合进行了展望，2035年希望红星美凯龙成为全球最大的以技术为驱动的零售公司、家居建材零售公司和资产管理公司。周立烨也表示，科技与创新将是金茂资本未来的重点，包括做一些科技类的投资，智能家居、智能机器人和地产相结合的产业投资等。

资产证券化是一个古老的话题，但创新一直在路上。