日前召开的中央经济工作会议总结了党的十八大以来我国经济发展历程，首次提出习近平新时代中国特色社会主义经济思想，中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代。会议对中国经济发展阶段进行了定位，我国经济发展新时代的基本特征就是经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，确定了稳中求进的工作总基调，提出了打好三大攻坚战的要求，布置了八大重点工作。相比政治局会议的纲领性指导，本次中央经济工作会议的部署更为具体和明确，站在贯彻十九大开局之年的起点，中央经济工作会议成为观察未来经济政策走向的最佳窗口和风向标。

        经济增速放缓

        内生动力逐渐释放

        统筹协调政策组合

        科学把握力度与节奏

        房地产调控基调不变

        长期租赁市场蓝海初现

        2017年以来，我国房地产市场调控力度持续升级，截至今年1月10日，全国共有54个城市出台调控措施，共有129条限购政策、169条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48个城市实行限售。在严格的调控下，2017年房地产市场小幅回落，2017年11月，15个热点城市中有11个城市的新建商品住宅价格同比出现下降，房价已经低于2016年同期。

        对于房地产问题，中央经济工作会议着墨不少，将其列为八大重点工作之一。

        首先，会议指出，未来将保持房地产调控政策的连续性和稳定性，这意味着严厉的调控政策在短期内不会出现转向，政策的平稳和连续有助于抚平市场恐慌情绪和打击投机购房者，有助于平抑房地产泡沫和防范房地产风险，帮助房地产回归居住功能。

        其次，会议提出要分清中央和地方事权，实行差别化调控，意味着分类调控、因城施政的政策基调不变。差别化调控允许各个地方政府根据本地区的情况出台不同的政策，因此在2017年尽管有20个一线及二线城市的住房市场出现收缩，但其他三四线城市房价处于上涨阶段。在因城施政的政策导向下，2018年房地产市场将延续分化加剧而总体平稳的态势。

        再次，此次中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度，尤其对长期租赁更给予重点强调。长期以来，房屋租赁市场尤其是长租市场发展滞后是我国城镇住房供应中的最大短板，长期租赁亟待发展。对于个体而言，长期租赁的契约关系比较稳定，有利于明确和稳定租赁双方的预期，让承租者安心、出租者放心。对于市场而言，租赁不仅是当前完善住房制度的核心工作，还能通过分流购房需求、减少住房抵押融资需求等，促进住房市场稳定。

        由于长期租赁市场成为房地产未来发展方向，2018年房地产信托投资基金（REITs）面临巨大发展机遇。REITs解决了现金流回款期限长而引发的收入与负债期限错配的问题，加快出租房屋的变现速度，提高资产周转率和市场流动性，有助于提升个体福利和市场效率，预计未来会得到政策支持。一方面，2017年12月以来，中央和地方密集出台相关政策，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，激发各类非银行金融机构进行层出不穷的产品创新；另一方面，银行业也已经开始进军住房租赁领域，租房金融成为长期战略。由于资管新政出台，理财池大幅缩小，表外业务受到限制，商业银行过去依赖房地产开发贷款和个人按揭房贷的模式难以为继，2018年开始转向租房市场。例如，建设银行在今年1月推出“存房业务”，客户将闲置的、合适的出租房源存入建行后，建行将一次性支付全部租金给房东，由此获得房屋的租赁权，建行再将相关房源移交给知名房企经营运作，从事专业的住房租赁业。

作者：郭田勇

来源：金融时报